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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

看待楼后市,需要敌托邦

作者:尹香武发布时间:2018/11/8 点击次数:

   “金九银十”成色不足已是市场共识,楼市降温已然来临,如何看待未来楼市走势?经济下行压力加大,本轮调控是否有放松的可能?棚改收紧,如何看待三四线城市未来楼市发展?高原态下,房企拿地策略、营销策略该如何变化?

   根本上说,政府维持运转与管制的支出来源于地头税、人头税。在固定投资驱动周期,地头税才是主力。因此在以前的技术条件下,政府对房地产调控的耐受时间大约为9个月,也就是说,以前调控管制楼市,最迟到第9个月就必然放松,尽量保证地头税的稳定与增长。

   但这种情况这两年来有了很大变化。原因是技术进步,使得政府运转成本事实上大幅下降、税收上做到了应收尽收。表现在于:

   1)金税工程使征税的跑冒滴漏大减、已经基本实现应收尽收,而且征税与核查成本剧降,国税地税合并,其实就是因应征税效率提升而做出的变相减员。

   2)天眼系统及各项社会数字化工程大幅度提升了治安效率、降低了政府的社会管理成本,释放了很多人力,因此存在许多年的电信炸骗才有精力整治;

   3)降低流量费、提升网速、三网合一等等使得各项产业、全体国民都尽量将一切生产与生活都集中到了网上,深度数字化使得各方面的运转效率、管理成本都大幅度下降,政府不但管理更方便,而且预见性、计划性也相应得到加强,原来因为心里没底而多变的境况一去不复还了,政府已可看见一切底牌。

   4)包括楼市在内的去库存、以及事实加息等任务在2016年底其实就已经圆满完成,金融定时炸弹已被拆除,危险因素降到了2008年以来的最低值。

   这就使得政府的耐受时间大幅拉长,原本最长9个月必放宽(所谓“三季必宽”)的情况在最近两年来未再出现,这对已习惯“三季必松”的人、企业来说确实急需调整。

   不但如此,政府还因此能够抽调人力、物力、财力开始进行大规模的保障房建设,以图未来实现50%的市民不是购房住而是租房住,这就必然挤占商品房的开发空间。而我国的建筑产能早已达到上限,可开发的有效土地数量也开始快速减少。

   在上述这两股力量的共同作用下,商品房开发量必然或者说本来就要进行一定的收缩,既然要收缩,那维持调控政策反而是符合这个趋势的,这就进一步增强了政府严控楼市的信心和耐受力。

   房地产产品建成后是要在未来70年里持续发挥作用的,并非需要每年新建,未来每年新建的商品房部分,应该是满足城市人口增量、更新升级需求以及弥补寿命到期建筑的空位。直白地说,即使没有现在的严控政策,新开发规模也要从历史峰值回归正常状态了。

   现在的调控其实是回归常态的规律之外的外力而已。之前,一个大型小区三个月卖完这其实也是一种非常态,正常态是什么呢?2008年之前大家都经历过,大型小区三年卖完才是正常态。

   现在不少人习惯了非常态视角,因而判断正常态很危险,这也是有问题的。各方各面都要尽快正常起来。对此,大家顾问建议你可以这样看:

01 我们是地球的奴隶:房地产的性质与规律没有也不可能变化

   房地产是人类最大财富载体的角色是永远不可能有变化的。其实,人类没什么封建社会、资本主义社会、社会主义社会,其实一直是“地球奴隶社会”,所有人、所有机构都是地球的奴隶,谁也没有办法逃脱地球的限制,包括政策制定者其实也是受制于房地产限制的。

   人类几千年运转的结果就是,地球这个奴隶主,要征收奴隶们劳动成果的不少于30%作为“地租”---奴隶主收取的租子。地租的极致作用可以达到什么地步呢?就是如果充分自由竞争的话,地租将使得土地之外的经营者利润归零。而人类总是向前发展的、总是在不断创造财富的,缴纳地租的进程也就不可能终止,房地产作为人类最大财富载体的地位是不可撼动的。

   地球其实也是人类的终极本位,生产力其实都是地力的产物、货币其实也是以房地产作为本位的。生产力决定货币对外的汇率、房地产决定货币在内的购买力。所以一旦启动了土地经济---这是最靠近生产与生活双要素的模式---其效率因此也是极高的。

   因为这就等同于直接动用了本位,其它效率是难以与本位相抗衡的,各行各业各家各户就只能去尽量靠近本位去匹配这种效率,否则就会相对落后。也因此土地经济只有超级大国才能用。所以人类迄今为止,动用土地经济模式获得成功的只有两个国家:美国与中国。美国在利用土地经济达成目标之后才逐渐转型的。

   目前我国还是要依赖一段时间于固定资产投资拉动的、还是要搞基建经济的、秉承的还是发展经济学,这就意味着还要继续向土地中快速注入价值,继续高效率的土地经济。因而,房地产总值的扩张是必然的,要不就是单价扩张、要不就是面积扩张、要不就是两者兼有。老百姓能够真正匹配土地经济效率的途径,其实只有房地产,其他途径确实都无法匹配得上。

02 “双百万亿”时代即将到来:人类迄今的房地产极限

   目前,我国M2大约180万亿,到2019年底就将达到200万亿的水平,相当于美国、欧盟、日本的总和。这是人类单一经济体货币总量达到的最高水准。而大约还有4年我国的GDP将达到100万亿。

   换言之,“双百万亿”时代即将开始。中国,在人口组织、制造业链、城市体量、房地产总值上都将先后达到人类组织的极限。按照“双百万亿”这个经济量结合不少于30%的地租水准匡算,大约五年我国房地产的年交易总值大约要达到40万亿的量级,而目前只有21万亿左右,还有100%的扩张空间。

   面对地租,我们不要有这样的乌托邦思维:既要经济发展、企业兴旺,又要地租保持低位,这两个目标是矛盾的,无法实现的。其实看待房地产是最需要“敌托邦”思维的,所谓敌托邦就是真实而残酷、理性而无奈、万物为刍狗,地球不就是这样的吗?

   具体到武汉,2017年GDP为1.34万亿,而今年前三季度为1.06万亿(预计全年可达1.43万亿),按照地租水准匡算2018年理论上应该有不少于4290亿的房地产交易总值,比届时的实际发生额估计要高出接近40%,处理很安全的区间。

   房地产作为人类的总本位、总归入、总平台、总枢纽,会不会崩盘呢?会的。什么时候崩盘呢?就是连城市都开始人口减量、基建建无可建、人口深度老龄化的时候,而我们距离这一天还相当遥远。在全球200多个经济体中,真正发生过房地产崩盘的不超过十个,房地产崩盘确实只是稀罕事件。

03 特大城市根本不会留时间给你做空

   与地球站在一起当然是人类最好的选择,事实上所有的房企,以及类似大家顾问这样的中介公司,都是成全买家当地主做房东。地主房东是最好的职业,而且这个职业还不影响本职工作,我们不赞成过度购房,但更不赞同排斥房地产的态度。尤其是对于超级大国的房地产,切忌不可做空。对于房企也是这样,如果不是今年土地拍卖时附加了太多影响未来定价的因素,现在其实应该进入囤地周期,以待享受“地价替换房价”的巨大利益。

   中国这么大体量的国家,你能否看空?美国副总统彭斯的讲话,说美国帮助重建了中国,2000年美资在中国总投资里头占的比重是1.1%,比例就已经非常低的了。到了2016年,美国在中国总投资里头的占比是0.05%,也就是说美国的投资杯水车薪,与此同时中国对美投资在美国总投资里占0.5%,相当于美国在中国投资占比的10倍。

   按彭斯的讲话,是不是中国帮助了美国呢?美国人这样讲话,他还沉浸在以前对小国讲话的范畴当中,他忘了中国是个巨大的、海量的庞然大物,对于这个庞然大物,看空是很危险的,因为它会自己惯性的往前走,哪怕它发挥差一点,也会得出一个好的结果,因为规模效应覆盖了很多的小错误。

超级大国是不可看空的,更不可做空,它也许会出现短暂的波动,但短暂的波动你做空的时间窗口在哪?等你刚开始做空,它又开始缓过神来,所以大国不可看空、更不可做空。没有任何机构可以做空中国,没有任何机构可以做空人民币,除非中国自己做空自己。超级大国根本不留时间窗给你做空。

   具体到像超大城市武汉,原本是重工业、重化工城市,但其实已经悄然顺利转换成了高科技城市、知识服务业城市。超大城市有规模、高科技有附加值、知识服务可贸易,做空武汉的空间是被封死了的。

04 营销的独立价值更明显了:高周转是永恒的

   高周转思路现在受到了很多批评,尤其是在目前的情况下,批评高周转成了潮流。其实,人类社会的周转速度一直是越来越快的,高周转本身就是主旋律、主规律,房地产本身也是这样。但为何高周转目前受到了越来越大的质疑呢?出现这个认识关键在于方向上的混沌。

   房地产要不要高周转?要。但是,为了实现销售高周转,在目前的技术条件下已经达到了建筑的物理极限,继续提升建筑速度来维持高周转就是错的。人们批评的是这个,但误以为房地产高周转就是快速建设,否也。房地产高周转的方向变了,不能再去调整物理极限,否则一定出事。

   比如说,现在在类似武汉这样的大城市,高周转模式应该是“销售低周转、抵押中周转、租赁高周转”。通过尽量发挥产品价值、提升营销独立价值,以销售低周转来换取利润最大化,以前可能要做三个项目获得的利润,现在逐渐要变成做一个项目就行,与很多人印象不同的是,营销的价值事实上提升了。“销售低周转”其实质是“利润高周转”。

   而在三、四线城市的高周转模式,则是“销售高周转、抵押中周转、租赁低周转”,在一个14亿人口的大国中,光是大城市是装不完这么多人的,需要不少于一百个中小城市----也就是每个省平均不少于3座中小城市---的贡献。而且农村产业化,很多农业人口也开始住在中小城市、驾车务农了。

   因此,类似宜昌、襄阳这样的三四线城市虽然租赁流量一般,但购房自住及光宗耀祖的返乡置业需求是不可小视的,唯独要注意的就是这种城市的客户,缺乏独立性,往往更从众更容易受外界影响,追涨杀跌的情况普遍。

05 “销售低周转、利润高周转”的营销策略

   房地产呈现出天然的高锁定特征,比如说商品住宅天然的有70%是不会入市流通的。房地产需求呈现出天然的高升级特性,只要钱够了就会对居住环境提出新要求,因此房地产的需求空间是永续的,但进入到了“高原态”是确凿无疑的。

   目前搞大规模基建、发出货币刺激经济但又不允许直接进入楼市,这能否实现呢?其实是实现不了的。房地产是货币的本位,货币出来之后一定是要去对应或者说找本位的,犹如孩子要找妈妈一样。

   如果人为不让他对应,其实就是增加中间成本,如果一直不让对应那么中间成本就会提高到让整体崩盘为止。地租累积不会停止,但是延后了价值分配。所以理智上判断,在恰当时机恢复---而不是放松--房地产正常秩序就是应有之义。

   即使恢复了正常秩序,那么“销售低周转、利润高周转”的要求也是必然的,销售高周转是落后形态,因为可开发的有效土地逐年递减。这个时候,产品创新、全面对应各自客户豪宅化、提升服务标准......这些的分数占比反而越高。

   君不见,在香港、在台北、在新加坡,为实现这些任务而存在的中介公司反而越发重要了吗?是时候多谈谈产品创新、营销创新了?从这个角度看,房地产服务竞争的大门,现在才刚刚开始打开,是时候告别以前那种浑水摸鱼、泥沙俱下、谎言当道的格局了。


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